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2014年怀化楼市年报之政策分析

http://www.hhfcw.com  2015-01-13 13:59:32  怀化房产网

  

2014年全国房地产政策解读


政策回放:

  2014年1月6日,建行、交行表示很快取消首套房贷8.5折的优惠利率,不排除将首套房贷利率直接上调至基准利率。这意味着首套房贷的利率优惠将进一步收紧,8.5折可能会全面退出,9折甚至9.5折可能也有难度。随着2013年房地产市场的热销,在年初2月7日山东出台公积金新政,明确提出二套房贷款将受控制,而转商或将获得贴息优惠;2月10日基于保障房建设提出年内“并轨”,同时全面取消户籍限制;2月22日央行确定了新的信贷政策,房贷政策中明确提出满足首套房需求的规定。2014年3月10日,财政部印发了《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》,要求各地财政部门积极做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作:一是整合地方政府资金。廉租住房并入公共租赁住房后,明确地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道,包括从基本建设投资安排的资金、从住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益安排的资金等,均整合用于公共租赁住房。二是做好租赁补贴发放工作。原廉租住房租赁补贴资金继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障家庭。租赁补贴应当按月或按季均衡核发,不得采取半年或一年集中一次性发放方式,年度最后一次核发租赁补贴必须在12月25日前完成。三是准确填列政府收支分类科目。四是盘活政府存量资金。五是严格资金使用管理。不得将保障性安居工程资金用于人员经费、公用经费、购置设备和交通工具、办公楼建设、对外投资等与保障性安居工程无关的支出。

深入解读:

廉租住房和公共租赁住房是保障性住房的重要组成部分,两者在发挥重要作用的同时,其平行运行过程中也出现了一些问题:一是两者虽都属于租赁型保障房,但面向的群体不完全一样,申请人容易混淆;二是住房保障需求和供应是一个动态的过程,近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况;三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接,给老百姓造成不必要的麻烦。在此背景下,李克强总理早在2013年9月份召开的一次国务院常务会议上研究部署,进一步加大力度推进保障性安居工程建设时明确的三项任务之一就是加快推进公租房和廉租房并轨运行。此后,住建部、财政部、国家发改委等部门先后发布了一系列政策促进“公廉并轨”运行。 随着各地区把廉租住房全部纳入公共租赁住房,将实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。加强“公廉并轨”运行管理工作将确保建立统一的申请受理渠道和程序,确实给百姓提供更大的选择空间和自由度,为在保的住房困难家庭带来方便,并保证优先解决收入较低家庭的住房困难问题。加强“公廉并轨”运行管理工作将推进我国保障性住房建设的顺利进行,进而推动保障性安居工程建设的进一步实施,将有更多百姓切实实现“住有所居”的梦想。


政策回放:

今年3月份住建部出了今年房地产政策“双向”调控的指示,这意味着政府调控将逐渐退出楼市,对于房地产来说,市场调控的作用将会越来越大。之后李克强提出要根据不同人群的需求,不同城市的情况,分类施策,分城施策,加强推进公租房等保障房建设。对于合理的自住需求,也要有相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。2014年6月17日,保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》),《指导意见》的发布标志着2013年9月13日发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式启动。此次试点设立了2年的试点期,从2014年7月1日起开始,试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。

《指导意见》规定,试点期间,投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。与此同时,为保护消费者合法权益,《指导意见》将公平守信作为试点的首要基本原则,要求各保险公司依法合规经营,公平对待消费者;同时要求保险公司审慎经营,加强风险防范;在试点过程中大胆创新,积极探索。《指导意见》明确规定了较为严格的试点资格要求,从开业时间、注册资本、偿付能力、专业人员以及内控管理等方面对申请试点的保险公司进行了引导。《指导意见》还特别加强了对销售行为的监管要求,从业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等方面做出了规定。

深入解读:

“双向”调控的出台,意味着“去行政化”、“不刺激、不打压”、“尊重市场规律”将会成为今年房地产政策调控的主基调。从近几年《政府工作报告》对房地产市场调控不同的表述也可以看出,调控政策或许正在逐渐淡出。2011年《政府工作报告》对房地产市场调控的表述为“坚定不移地搞好房地产调控”;2012年的表述为“巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”;2013年则提出“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设,坚决抑制投机、投资性需求”,而今年却并未出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语,这表明中央“一刀切式”干预全国房地产市场的调控将显著减少,并且已为“因城因地、分类调控”做好准备,强调根据不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段,让地方政府成为“救市”的主角。与此同时,近日新上任的住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上提出“千方百计消化库存”。可以看出,库存高企、销售低迷是地方政府“救市”的主要原因,而中央“不刺激、不打压”的态度则无形中给地方政府“救市”

带来了更大的空间。

作为一种新型的养老模式,“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初,就受到了来自社会各界的热切关注,缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产,增加老人积蓄,“以房养老”看上去很美,但推行起来却任重道远。首先,以房养老是一个小众的商业养老产品,不是所有老年人都适合;其次,以房养老模式要发展必须依靠国家的政策支持和大量资金的介入,仅靠商业运营难以发展起来;最后,由于未来房价走势不明朗,以房养老的模式有待进一步观察。因此,基于各种不可能在短期内解决的问题,使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑,不会对“以房养老”太感兴趣。此外,根深蒂固的“养儿孝老”和“家产传后”的传统观念以及老年人群体对于老年服务机构的不信任都成为该政策推行的最大阻力。

政策回放:

  随着2014年上半年楼市的低迷状态,5月14日央行发布“央五条”,明确表明要优先满足首次购房者贷款的需求;5月19日山东省住建厅副厅长李力表示“各市要把公积金贷款发放重点,转移到支付首套房、小户型等基本住房需求上,为低收入缴存职工提供便利,逐步解决实际存在的‘劫贫济富’问题。”这与不久前“央五条”提出的“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”的指导性意见不谋而合。

与此同时,为推荐城镇化进程,5月21日发改委明确表明今年将继续推荐房地产税与新型城镇化的改革。在高库存与购房者观望情绪中,2014年上半年的楼市成交不甚理想,在此环境下,5月25日住建部政策方向和或将默认淡出执行四年的限购。

深入解读:

实行限购政策,意在抑制投机投资性需求。从近几年各地的实践情况看,限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策,宜继续坚持。但同时也要看到,目前一些城市的限购政策也影响到居民正常的置业需求,对人口的自由流动等也带来一些影响。因此正确的做法应该是在总结各地经验基础上,进一步调整和完善限购政策。比如可考虑实行对本地户籍人口限购两套、对非本地户籍人口限购一套的政策,而不再要求就业、社保等方面的条件,也不再以家庭为单位,使限购政策即能够发挥限制投机投资性需求方面的积极作用,又不影响居民正常的置业需求。此外,国家在完善房地产市场相关政策的同时,应以房地产市场发展阶段变化为依据,以持续改善居民居住条件为目标,以调整市场供求关系为着力点,着重防范和化解房地产市场风险。将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来,加强金融、土地、税收等各项政策协调配合,增强调控政策的针对性、预见性和系统性,努力实现房地产市场的平稳运行。

政策回放:

6月4日国土部上报《不动产登记条例(草案)》,备受争议的“以人查房”,或仍为“禁区”,被严格限制。由于去年频繁推地,6月20日国土部发布新规,将控制特大城市新增建设用地规模。8月份楼市限购的热潮继续推进,未取消限购的城市积极取消限购;已取消限购的城市积极展开“限贷”放松措施。8月4日房地产税立法或替换现行的房产税,同时增加持有环节征税。与此同时,不动产登记也进一步推进,8月11日国土资源部发文称不动产登记将执行城乡统一、农房并入;而随着城市人口的不断膨胀,以房价调控人口也成为新途径,8月14日户籍改革出台,重点放在了特大型城市上。国庆前夕,9月30日央行出台首套房认定新标准,提出首套房利率最低七折,二套房认贷不认房。这是继限购松绑后,信贷方面又一政策支持。10月20日至23日,党的十八届四中全会在北京召开,会议审议通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》,明确了全面推进依法治国的重大任务。在推进依法治国进程中,房地产业发展也面临着迫切的转型需要。为贯彻十八届四中全会精神,法治思维需要渐渐被纳入房地产业发展的战略部局,从而逐步建立健全的房地产法制体系,加快促进房地产法律服务的转型。


深入解读:

平稳的宏观环境将更有利于建立市场自身的调节机制,避免因经济发展需要对产业形成明显冲击,因此货币信贷政策成为决定未来房地产市场的关键。近年来,无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响,而市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关,2009年信贷政策的由紧转松曾推动房地产市场迅速转向。在2014年市场下行、多个城市相继取消限购的背景下,此次放宽无疑将极大地增强未来市场预期的信心。但值得注意的是,各地机构需同时把控风险、把握尺度,未来政策的落实程度将成为决定市场变化的关键。长效机制逐步取代短期调控手段,限购、限贷等手段的逐渐退出,包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制的稳步推进,标志着中央“双向”调控以及“公廉并轨”等思路已经落到实处。随着《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束,税制改革时间表出台,修改预算法表决通过,长效调控机制正处于不断完善的进程之中。有人称不动产登记是反腐的利器,在2014年,不动产登记在不断推进,可称之为最“忌惮”的房产政策。而伴随着《条例》的推进,与之相关的房产税试点扩围的准备工作也开始启动。房产既和土地财政相关,也和民众的公共福利相关,问题混杂不清。在税收目标不够清晰、土地国有化等情况下,房产税开征在执行中可能会遇到一些意想不到的困难,但是从十八大以后,政府推出的国企改革、户籍改革、财税改革等一系列重大改革举措来看,旨在于重新界定政府与市场的关系,发挥市场的决定作用。十八大四中全会的召开也在一定程度上说明,在政府与市场作用两者均不可偏废的背景下,需要通过法治来弥补两者之间可能出现的失灵现象,既把政府的权力关在法治的笼子里,也通过法治规范市场行为,释放市场活力,因此我们可以判断开征房产税是大势所趋。未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定,从而促进市场建立自身调节机制,保障长期稳定发展。

政策回放:

继三季度取消限购、“930”新政放松信贷后,通过公积金支持自住型需求成为各地进一步调整的主要手段。10月9日中央出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,随后多个省市陆续跟进。11月,湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则,放松公积金使用条件(减少缴付时间、调整首套房认定、降低首付比例、扩大公积金用途和申提人群),提高公积金贷款额度,加大公积金利用率,推行公积金异地通贷,简化公积金申提流程及降低费用,提高住房公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。据不完全统计,2014年以来对公积金进行宽松向调整的省市已近40个。11月21日央行决定下调存贷款基准利率,新政的出来为房奴买房减轻了压力。

深入解读:

随着城镇化进程的推进,我国持续着力完善住房保障制度,有层次的住房供应制度加之住房货币化分配制度必不可少,而住房公积金正是具备最广泛保障范围的货币化分配方式,对公积金用途、提取流程的积极调整,将改变此前“劫贫济富”的劣势,更好地实现其保障居民基本住房需求的功能,同时也是各地方政府“救市”最有效的政策。930新政的出台,意味着信贷政策在房地产业发挥了积极作用,11月央行降息更是给予市场强有力的利好信号,房地产供需两端和资本市场均将受益。同时,地方政府加快公积金及普通住宅标准调整,支持居民合理自住需求,减轻首置首改购房负担。在多重利好之下,今后的房地产市场或将逐渐企稳回升。同时,由于宏观经济环境影响,货币政策存在进一步调整的可能。从我国历史经验来看,降息降准多先后出现,并呈现多次连续调整。21日的大幅降息,或将预示着又一次宽松化调整通道的打开。

新常态下政府主抓深化改革,加快实现新型城镇化。三期叠加下中国经济呈现出“新常态”,未来中国经济增长将更趋平稳,增长动力更为多元,发展前景更加稳定。在新常态下,房地产调控手段也将逐渐回归市场化:限购等短期行政调控措施退出,差别化信贷为代表的信贷政策向长期稳定发展,不动产登记、房地产税制改革等长效机制稳步推进。

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